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Escrituras Públicas

Escritura pública como contrato: A escritura pública é, simples e objetivamente, um contrato celebrado através de instrumento público, lavrado por Tabelião. Todo contrato tem como finalidade regular direitos e obrigações entre partes, pessoas físicas ou jurídicas, como uma compra e venda, doação ou locação. A escritura pública representa a forma escrita de contrato bilateral, formalizado com a intervenção de um agente fiduciário, de confiança de ambas as partes contratantes, que é o Tabelião.

Características e relevância da escritura pública: De acordo com o art. 215 do Código Civil, “A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena”. A escritura pública é um dos principais atos notariais do Tabelião, elaborada e redigida por ele próprio ou sujeita à sua revisão e crítica jurídica. Mediante a escritura pública, o Tabelião confere validade jurídica, com sua fé pública, aos atos particulares de manifestação de vontade, para assim viabilizar a realização de negócios jurídicos, estipulando, de modo seguro, os direitos e obrigações que devem ser observados e cumpridos pelos contratantes.

O contrato como lei entre as partes: O contrato é o modo como duas ou mais pessoas, físicas ou jurídicas, formalizam e assumem, entre si, direitos e obrigações, com força de lei entre as partes. O clássico princípio do direito romano, pacta sunt servanda, é aquele que expressa essa força do vínculo entre as partes contratantes, de que os pactos devem ser cumpridos, do modo como foram estipulados, formalizados e assinados pelas partes. A obrigação contratual tem força de lei, como dever jurídico cogente, isto é, de cumprimento obrigatório. A escritura pública é o instrumento que regula e estabelece, com força vinculante, a relação jurídica de direitos e obrigações entre partes signatárias do ato notarial.

Efeitos da escritura pública: A escritura lavrada por Tabelião, com seu devido valor público, é instrumento que contém o pressuposto de legalidade e de força probante, permitindo que as pessoas interessadas alcancem a finalidade buscada, de celebração de negócios e contratos, para assim produzir todos os efeitos esperados e exigidos com a necessária segurança jurídica. De acordo com o art. 406 do Código de Processo Civil de 2015, “Quando a lei exigir instrumento público como da substância do ato, nenhuma outra prova, por mais especial que seja, pode suprir-lhe a falta”. A escritura pública assinada pelo devedor, segundo o art. 784 do Código de Processo Civil, constitui título executivo extrajudicial, ou seja, é considerada título hábil para cobrança de dívida, líquida e certa, não podendo ser negada, recusada ou contestada pela parte que é demandada na ação de cobrança.

O princípio da legalidade: O Tabelião somente pode lavrar uma escritura pública se esta preencher, de modo pleno e estrito, os requisitos legais de forma e de conteúdo do ato jurídico, como assim prescritos por lei. Desse modo, as cláusulas e condições estipuladas pelas partes devem ser compatíveis com o princípio da legalidade. O princípio da legalidade significa que a escritura ou contrato não pode conter qualquer vício de nulidade decorrente de invalidade jurídica, erro, dolo ou coação, que possa provocar o desfazimento futuro do contrato. O Código de Normas dos Serviços Notariais e Registrais da Corregedoria Geral do Estado de Pernambuco assim define o princípio da legalidade que deve instrumentalizar a elaboração e lavratura de toda escritura pública: “Art. 221. Pelo princípio da legalidade, o tabelião deve apreciar a viabilidade jurídica de todos os atos cuja prática lhe for requerida, em face das disposições legais aplicáveis e dos documentos exibidos, verificando, especialmente, a legitimidade e o interesse das partes, a regularidade formal e substancial da documentação”.

Diferença entre escritura pública e contrato particular: As escrituras públicas representam atos jurídicos formais, regulados por lei, possuindo força determinante para a constituição, declaração, modificação, transferência ou extinção de direitos e obrigações. As escrituras públicas têm caráter probante superior, quando comparadas aos contratos privados. Isso porque os negócios formalizados através de instrumento público são previamente submetidos à análise da legalidade estrita, sob a responsabilidade técnica do Tabelião, o que lhe confere regularidade e segurança jurídica, com fé pública. Os contratos particulares vinculam exclusivamente as partes que o assinaram, e não o advogado ou ou o terceiro responsável pela sua elaboração. Os contratos e demais negócios jurídicos, celebrados através de instrumento particular exigem, sempre, a presença de testemunhas, para a validade do ato. Na escritura pública, quem garante a legitimidade e regularidade do ato é o próprio Tabelião. Ademais, o contrato particular pode deixar de representar o equilíbrio entre as partes contratantes, além de não possuir o atributo da fé pública e a garantia legal de que foi celebrado sem nenhum vício de legitimidade de parte, consentimento ou irregularidade que possa gerar, no futuro, conflito entre os contratantes. Quando uma escritura pública vem a ser questionada em Juízo, quem responde pela regularidade do negócio jurídico é o Tabelião, como agente fiduciário. No instrumento particular, as partes é que devem garantir e defender a regularidade e legalidade do negócio jurídico celebrado entre elas.

Atos e negócios jurídicos que exigem a escritura pública: De acordo com o Código Civil de 2002, são vários os negócios realizados por pessoas físicas ou jurídicas privadas que, para a sua validade e eficácia legal, devem ser formalizados perante um Notário ou Tabelião de Notas. Para esses atos, o instrumento público é da própria essência do negócio jurídico, sendo este considerado inválido se não for celebrado através da forma pública. Os atos e negócios em que a escritura pública é obrigatória, são aqueles que o Código Civil considera relevantes para o controle da legalidade e segurança jurídica:
 
Ato ou Negócio Jurídico Código Civil (Art.)
   Atos relativos a bens imóveis e direitos reais 108
   Cessão de crédito civil ou comercial 288
   Cessão de direitos hereditários 1.793
   Constituição de direito de superfície 1.369
   Constituição de hipoteca 1.484
   Constituição de renda 807
   Doação de bem imóvel 541
   Emancipação de menor por concessão dos pais 5º
   Instituição de fundação de direito privado 62
   Instituição voluntária de bem de família 1.711
   Pacto antenupcial 1.536
   Partilha amigável de bens no inventário 2.015
   Reconhecimento de filho 1.609
   Renúncia de herança 1.806
   Transação para extinção de litígio judicial 842
 
Responsabilidade jurídica e civil do Tabelião pela legalidade do ato notarial: Por exercer função pública delegada, o Tabelião é o responsável técnico pela eficácia dos atos submetidos à sua análise e formalização, de modo que, perante as partes e terceiros, o Tabelião responde por todo e qualquer prejuízo resultante do ato por ele elaborado, o que não ocorre nos atos celebrados sob a forma de instrumento particular. E, para maior garantia das partes, todo Tabelião deve, segundo o art. 210 do Código de Normas dos Serviços Notariais e Registrais, manter seguro de responsabilidade civil notarial, que assegura a cobertura de possíveis prejuízos e danos causados em virtude de vícios de ilegalidade ou de defeitos na elaboração dos atos jurídicos lavrados perante o oficial delegatário da função pública.

Objeto e tipos de escrituras públicas: Podem ser objeto de contrato, celebrado através de escritura pública, as seguintes modalidades de negócios jurídicos:
 
  • Escrituras Imobiliárias: São os atos e contratos relativos a negócios jurídicos tendo por objeto bens imóveis e direitos reais relativos à propriedade imobiliária, que devem ser celebrados através de escritura pública, como assim exigido pelo art. 108 do Código Civil, a exemplo da compra e venda, promessa de compra e venda, alienação fiduciária em garantia, doação, usufruto, condomínio, enfiteuse, superfície, dação em pagamento, hipoteca e demais contratos e operações tendo por objeto bens imóveis.  
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  • Escrituras de Direito de Família:  De acordo com o Código Civil são vários os atos de direito de família que devem ser celebrados através de escritura pública, para sua existência, reconhecimento e validade na ordem jurídica.  São escrituras de direito de família, por exemplo, desde a mais simples escritura de pacto antenupcial, quando os noivos definem o regime de bens diferente no casamento, até uma escritura de partilha de bens decorrente de divórcio ou de dissolução de união estável. As escrituras mais comuns no âmbito do direito de família são as de emancipação de filho menor, reconhecimento de filho, constituição de união estável, instituição de bem de família, pacto antenupcial e de separação e divórcio extrajudicial.
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  • Escrituras de Direito das Sucessões: No ciclo natural da vida, um dia todos nós vamos morrer. Desde o direito romano, o principal e mais solene ato do Tabelião sempre foi a lavratura do testamento público. Antigamente, o testamento servia para a instituição de herdeiro, quando o testador não tivesse descendentes ou sucessores. Através de testamento, hoje regulado pelos art.s 1.857 a 1.990 do Código Civil, qualquer pessoa capaz pode dispor sobre seus bens para depois da sua morte, fazendo com que sua vontade seja respeitada pelos herdeiros e sucessores mesmo após seu falecimento. Atualmente, o inventário extrajudicial representa o principal ato notarial, na esfera do Direito das Sucessões, realizado pelos cartórios de notas. Os processos de inventário, que antes demoravam, na Justiça, em média 5 anos para serem concluídos, hoje são finalizados, em cartório, em menos de 90 dias, permitindo a imediata transmissão dos bens do espólio aos herdeiros.
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  • Escrituras Empresariais: Os atos de constituição e regularidade jurídica das empresas, a exemplo dos contratos e estatutos sociais, como regra geral, no sistema de direito positivo brasileiro, geralmente são celebrados através de instrumento particular, regulados no Código Civil e na Lei 8.934/1995, que trata dos atos do Registro Público de Empresas. A Lei 6.404/1976, de sociedade por ações, regula a constituição da sociedade anônima através de escritura pública (arts. 88 e 96), como modo de criação da companhia fechada, com seu capital restrito aos acionistas fundadores. A escritura pública pode ser utilizada, ainda, para a incorporação de bens integralizados ao capital social das sociedades anônimas ou limitadas, apesar da Lei 6.404/1976 (art. 89) e da Lei 8.934/1995 (art. 64) dispensar a necessidade de instrumento público.

Valor dos emolumentos e taxas na lavratura de escrituras públicas: As escrituras, para fins de cálculo de emolumentos e taxas, se dividem em escrituras sem conteúdo econômico e escrituras com conteúdo econômico, segundo a Lei Federal 10.169/2000. A Lei Estadual 11.404/1996 define os valores que devem ser cobrados sobre esses atos, de acordo com a Tabela de Emolumentos em vigor, atualizada pelo Tribunal de Justiça do Estado, com valor mínimo de R$ 207,39 e valor máximo de R$ 8.128,13.

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