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Conceito legal do contrato de compra e venda: Código Civil, art. 481. “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.
Características e requisitos da compra e venda: Através do contrato de compra e venda de imóvel, o comprador irá realizar o pagamento do preço integral da aquisição à vista, ou seja, no ato da assinatura da escritura de compra e venda, em dinheiro, moeda corrente e legal, por depósito ou transferência bancária. A principal responsabilidade do vendedor, na compra e venda, para assegurar a regularidade jurídica da transmissão imobiliária, consiste em entregar o imóvel ao comprador em plenas condições de transmissão e de registro da propriedade no cartório de imóveis. Cláusulas necessárias da escritura de compra e venda: Após a devida identificação e qualificação pessoal das partes, ou seja, do vendedor e do comprador, pessoas físicas ou jurídicas, que devem assinar pessoalmente ou através de procurador, a escritura de compra e venda do imóvel deve conter as cláusulas e especificações a respeito dos seguintes dados e informações: 1) Descrição do imóvel, de acordo com as características, área, título aquisitivo, limites e confrontações, constantes da matrícula no cartório de registro de imóveis. 2) Definição se o imóvel é terreno próprio ou terreno foreiro, de marinha, de propriedade da União, ou de outra entidade, pública ou privada, quando deve contar com autorização de transferência do domínio útil ou do direito de ocupação, após o pagamento do laudêmio. 3) Declaração do vendedor quanto à plena disponibilidade e inexistência de ônus e de ações pessoais ou reais sobre o imóvel, além de responder pela evicção, que é a garantia de que o imóvel pertence, de fato e de direito, ao vendedor. 4) Preço ou valor do imóvel, em moeda corrente nacional. 5) Modo e meio de pagamento do preço à vista, através de dinheiro, cheque, depósito ou transferência eletrônica (TED, DOC, PIX). 6) Condições e prazo de entrega do imóvel e imissão na posse pelo comprador. 7) Transcrição dos documentos necessários à lavratura da escritura de compra e venda, exigíveis pela Lei Federal 7.433/1985, certidões da matrícula do imóvel, negativa de tributos imobiliários e demais débitos condominiais incidentes, se for o caso. 8) Transcrição dos dados do processo de lançamento, base de cálculo e recolhimento do imposto de transmissão inter vivos. Necessidade de registro no cartório de imóveis: Mesmo sendo pago, integralmente, o preço da compra e venda, o comprador não exercerá sobre seu imóvel direito real, mas apenas direito de crédito, pessoal, de natureza obrigacional, sem a garantia da propriedade. Somente após o registro da escritura no Cartório de Imóveis competente (RGI) é que se transmite a propriedade para o comprador. Efeitos da compra e venda do imóvel: Para o comprador, após a quitação integral do preço do imóvel, com o pagamento à vista, é de fundamental importância que este providencie a transferência do imóvel para o seu nome, para que esse bem passe a fazer parte integrante do patrimônio pessoal e familiar, com o necessário registro da escritura de compra e venda no Cartório de Imóveis (RGI). Além desse efeito jurídico-patrimonial, a transferência da propriedade imobiliária no cartório de imóveis é essencial em virtude dos seguintes aspectos: a) O comprador passa a ser o titular de todos os direitos relativos ao domínio e ao poder de uso, fruição e disposição da propriedade imobiliária, principalmente perante terceiros (Código Civil, art. 1.228); b) A propriedade imobiliária registrada no cartório de imóveis representa prova de ativo patrimonial para fins de cadastro junto a instituições financeiras; c) O proprietário passa a dispor do imóvel para oferta de garantia imobiliária em operações pessoais ou de sua empresa; d) O proprietário pode alienar, a qualquer tempo, o imóvel, sem depender de providências ou encargos de terceiros. Modalidades de compra e venda 1) Compra e venda à vista: O pagamento do preço total do imóvel é realizado no ato da assinatura da escritur pública. 2) Compra e venda em solução a promessa de compra e venda: O preço de aquisição foi pago a prazo, a partir de um contrato de promessa de compra e venda formalizado anteriormente, e a escritura de compra e venda é o título definitivo, após a quitação integral do preço do imóvel. 3) Compra e venda com alienação fiduciária: Nessa operação, o valor do imóvel será financiado a prazo pela empresa construtora ou por uma instituição financeira, sendo submetida ao regime especial da Lei 9.514/1997. Nesse contrato, ocorrem duas operações: a) a venda do imóvel para o comprador; b) o comprador, em seguida, aliena, em caráter fiduciário, o imóvel para o credor, que passa a ser o proprietário. Somente com o pagamento integral da dívida, a alienação fiduciária é cancelada e o comprador passa a ser o proprietário pleno do imóvel. 4) Compra e venda com garantia hipotecária: Essa modalidade de compra e venda, regulada pela Lei 4.380/1964, também se realiza para pagamento do preço do imóvel a prazo. Em garantia do pagamento do saldo devedor, o comprador dá em garantia hipotecária o próprio imóvel para o credor, geralmente um banco ou instituição financeira. A partir da instituição do modelo da alienação fiduciária em garantia, esse modelo entrou em desuso no mercado imobiliário. 5) Compra e venda a prazo com garantia fidejussória pro soluto: A compra e venda também pode ser celebrada para pagamento a prazo, mas o vendedor, ou credor, aceita o pagamento através de garantia pessoal do comprador. A garantia pessoal ou fidejussória é representada por notas promissórias emitidas em caráter pro soluto, ou seja, o imóvel é transferido para o comprador. Caso o saldo devedor não seja quitado, o devedor somente pode ser acionado por ação executiva de cobrança, e não por ação de garantia imobiliária, como ocorre na alienação fiduciária ou na hipoteca. Para mais informações sobre Escrituras de Compra e Venda de Imóveis clique aqui e Fale com o Tabelião. |