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Objeto e finalidade: As escrituras imobiliárias, como o nome indica, são celebradas para formalizar os negócios jurídicos relativos a bens imóveis e direitos reais. Em princípio, como assim está prescrito no art. 108 do Código Civil, os negócios jurídicos relativos a imóveis devem ser formalizados através de escritura pública: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
Direitos reais: Os direitos reais são aqueles que têm por objeto bens imóveis, relacionados no art. 1.225 do Código Civil. Os direitos reais mais importantes, que podem ser formalizados através de escritura pública, são os seguintes:
Dispensa da escritura pública nos negócios imobiliários: Algumas leis dispensam a exigência de escritura pública para os negócios imobiliários, em especial quando o imóvel está sendo objeto de financiamento bancário, em que a instituição financeira fica responsável pela elaboração do contrato imobiliário. Mesmo havendo dispensa por força de lei, as partes podem celebrar esses contratos através de escritura pública, quando pretendam conferir maior segurança legal e garantia do negócio jurídico contra a deterioração ou extravio do documento original. Podem ser formalizados através de instrumento particular, os seguintes contratos relativos a imóveis, com a respectiva lei autorizativa:
Natureza da escritura imobiliária: No direito brasileiro, ao contrário do que se aplica aos demais países, tanto no sistema latino como na common law, a escritura ou contrato imobiliário não gera efeito de direito real, produzindo, apenas, efeito pessoal, entre as partes, ou seja, entre vendedor e comprador do imóvel. O efeito real, de transmissão da propriedade, irá ocorrer no ato do registro da escritura ou do contrato no cartório de imóveis, como assim prescreve o art. 1.245 do Código Civil: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”, de modo tal que “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. A escritura pública e o contrato, portanto, são títulos que demonstram e comprovam a existência do negócio jurídico, mas sem produzir efeitos perante terceiros, o que somente irá ocorrer a partir do registro no cartório de imóveis.
Modalidades de escrituras imobiliárias: As escrituras relativas a negócios com imóveis são classificadas e tipificadas conforme as características da operação imobiliária e, também, segundo a natureza das obrigações assumidas pelas partes. Assim, por exemplo, se o negócio imobiliário for celebrado para pagamento à vista, a escritura será de compra e venda. Caso o pagamento seja parcelado, a prazo, o negócio jurídico apropriado será a promessa de compra e venda. A tipificação das escrituras imobiliárias, assim definida a partir das normas do Código Civil, compreende as seguintes modalidades de negócios jurídicos, sempre que tiver por objeto um imóvel ou direitos reais imobiliários:
Incidência de impostos sobre a propriedade e direitos reais: As operações imobiliárias de transmissão da propriedade e de direitos reais sobre imóveis são qualificadas, juridicamente, como fato gerador de obrigações tributárias. Assim, uma operação imobiliária, realizada em caráter oneroso, inter vivos, como ocorre na compra e venda de um imóvel, está sujeita à competência da Prefeitura Municipal, para o lançamento e cobrança do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Na hipótese de transmissão gratuita, por doação, ou em virtude do falecimento do proprietário, mortis causa, a competência para a arrecadação do imposto de transmissão (ICD ou ITCMD) é da Fazenda Estadual.
Imóvel regular e imóvel irregular: Regular é o imóvel, como um terreno, casa, apartamento, loja, sala comercial, sítio ou fazenda, que possui matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) da jurisdição competente, em nome do seu legítimo proprietário e possuidor.
No sentido inverso, será irregular o imóvel que não possua registro ou matrícula no cartório de imóveis, ou que não esteja registrado em nome do proprietário atual ou titular dos seus direitos de aquisição. As escrituras imobiliárias podem ser celebradas em ambas as situações, seja com relação a imóvel em situação regular, ou esteja o imóvel em situação irregular, no que diz respeito à cessão dos direitos incidentes sobre este.
Todavia, somente o imóvel em situação de regularidade jurídica terá acesso imediato ao registro da operação ou negócio no cartório de imóveis. O imóvel irregular deve aguardar a solução ou superação de entraves legais para que a escritura ou contrato possa ser devidamente registrado na matrícula do imóvel.
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