Escritura de Doação de Imóveis

Conceito legal do contrato de doação: Código Civil, Art. 538. “Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra.”

Características e requisitos da doação: A doação é o negócio jurídico em que alguém transfere a propriedade de bem imóvel para outra pessoa, com caráter gratuito. Em geral, a doação se realiza entre pessoas da mesma família, de ascendente para descendente, como estratégia de planejamento sucessório, para fins de antecipação da herança. Todavia, a doação também pode ser utilizada como modo de transmissão de bens em vida por pessoas que não possuem sucessores nem herdeiros necessários, em virtude de laços familiares ou de contemplação por serviços prestados ou relações de amizade.

Modalidades de escrituras de doação: A doação comporta diversos tipos e formas para a celebração desse ato de liberalidade, por parte do doador, em benefício do donatário. As principais modalidades das escrituras públicas de doação podem ser assim definidas:
 

1. Doação simples: É a doação realizada pelo doador em favor de pessoa física, herdeira, descendente ou não, de determinado imóvel, sem encargo ou condição, para que o imóvel passe a pertencer ao donatário a partir do registro da doação no Cartório de Imóveis (RGI).
2. Doação com encargo: Na doação com encargo, o doador pode estabelecer um dever ou obrigação que deve ser cumprido pelo donatário, para a eficácia do ato jurídico. Assim, por exemplo, o encargo pode ser o dever do donatário de prestar serviços, apoiar ou fornecer alimentos ao doador na sua velhice. Pode o encargo consistir na obrigação do donatário, para ter direito ao imóvel doado, de obter graduação em curso superior, até determinada data ou idade. Se o encargo não for cumprido, o ato de doação não produzirá efeito.
3. Doação unilateral: É a doação em que o doador celebra unilateralmente a escritura de doação, como previsto no Art. 539 do Código Civil, e estabelece um prazo para que o donatário declare se aceita ou rejeita o ato de liberalidade. Se o donatário aceitar, a doação torna-se perfeita e a escritura será assim registrada no Cartório de Imóveis (RGI).
4. Doação bilateral: Quando o contrato ou escritura de doação é assinada pelo doador e pelo donatário, e este aceita e recebe, expressamente, o imóvel doado.  
5. Doação com reserva de usufruto: Nessa modalidade de negócio jurídico, o doador promove a doação, apenas, da nua-propriedade do imóvel em favor do donatário, ou seja, da propriedade nua, despida do seu direito de posse, uso e fruição. Com a reserva do usufruto, o donatário somente receberá a posse plena, a fruição e demais direitos sobre o imóvel, após o falecimento do doador, ou mediante sua renúncia ao usufruto.
6. Doação como adiantamento da legítima: A doação realizada por ascendente a descendente, de pai para filho, ou de cônjuge em favor do outro, de acordo com o Art. 544 do Código Civil, importaria em adiantamento da legítima ou herança. Nesse caso, com o falecimento do doador, o imóvel doado retornaria ao espólio. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende, todavia, que a doação do imóvel permanece válida, e somente caberia ao herdeiro donatário trazer para colação no inventário o valor do bem objeto da liberalidade na época da doação.
7. Doação definitiva: Na doação definitiva, o doador deve declarar e consignar, na escritura pública, que o bem imóvel objeto da doação está saindo da sua parte disponível, ou seja, da parte que não prejudica nem diminui a parte legítima dos seus herdeiros necessários. De acordo com o Art. 1.846 do Código Civil, os herdeiros necessários, como o cônjuge e filhos, têm direito à metade da herança do doador ou ascendente, como parte legítima. Caso a doação ultrapasse a parte disponível do doador, a doação é passível de doação, como assim estabelece o Art. 549 do Código Civil: “Nula é também a doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento”. Desse modo, no caso de doação definitiva, a escritura deve consignar, de modo expresso, que o imóvel doado está saindo a parte disponível do doador, e que este dispensa o donatário de submeter o imóvel à arrecadação ou colação em processo de inventário, não devendo esse bem integrar o monte ou espólio objeto de partilha.
8. Doação condicional: A doação condicional pode ser assim estipulada no caso do doador, após realizar a doação, vier a sobreviver ao donatário. Portanto, caso o donatário venha a falecer antes do doador, o imóvel objeto da doação não irá integrar o espólio do donatário e ser partilhado entre seus herdeiros, porque voltará ao patrimônio do doador, como prescrito pelo Art. 547 do Código Civil.

Cláusulas necessárias da escritura de doação: Com a devida identificação e qualificação pessoal das partes, do doador e do donatário, a escritura de doação de bem imóvel deve conter as seguintes cláusulas e estipulações básicas:
 

1. Descrição do imóvel objeto da doação, de acordo com as características, área, título aquisitivo, limites e confrontações, constantes da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (RGI).
2. Definição se o imóvel é terreno próprio ou terreno foreiro, de marinha, ou de outra entidade, pública ou privada, quando deve conter autorização de transferência do domínio útil ou direito de ocupação, não sendo devido, nos atos gratuitos, o pagamento do laudêmio. 
3. Declaração do doador quanto à disponibilidade e inexistência de ônus e de ações pessoais ou reais sobre o imóvel objeto da doação, bem como de que ele possui outros bens ou renda suficiente para sua subsistência, como assim exige o Art. 548 do Código Civil.
4. Declaração do donatário de que aceita a doação, ou estipulação, pelo doador, de prazo para o donatário manifestar sub aceitação ou rejeição da doação. 
5. Transcrição dos documentos necessários à lavratura da escritura de doação, exigíveis pela Lei Federal 7.433/1985, certidões da matrícula do imóvel, negativa de tributos imobiliários e demais débitos condominiais incidentes, se for o caso.
6. Transcrição dos dados do processo de lançamento, base de cálculo e recolhimento do imposto de transmissão de doação (ICD ou ITCMD) devido ao Estado.
7.  

Necessidade de registro no cartório de imóveis: Somente após efetuado o registro da escritura de doação no Cartório de Imóveis competente (RGI), é que se transmite a propriedade para o donatário.
 

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