Escritura de Promessa de Compra e Venda de Imóveis

Conceito legal do contrato de promessa de compra e venda: Código Civil, art. 1.417. “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”.

Características e requisitos da promessa de compra e venda: O contrato de promessa de compra e venda de imóvel é espécie de contrato preliminar ou preparatório da compra e venda definitiva do imóvel, utilizado quando o comprador irá realizar o pagamento do preço de modo parcelado. Quando celebrado por escritura pública, a promessa de compra e venda passa a ter a garantia da segurança jurídica do conteúdo da legalidade do contrato, como também da perpetuidade do documento contra perda ou extravio, podendo a certidão da escritura ser obtida a qualquer tempo pelas partes contratantes.

Cláusulas necessárias da escritura de promessa de compra e venda: Após a identificação e qualificação pessoal das partes, do promitente vendedor e do promissário comprador, pessoas físicas ou jurídicas, a escritura de promessa de compra e venda do imóvel deve conter as seguintes cláusulas básicas:
 

1. Descrição do imóvel, de acordo com as características, área, título aquisitivo, limites e confrontações, constantes da matrícula no cartório de registro de imóveis.
2. Declaração do promitente vendedor quanto à plena disponibilidade e inexistência de ônus e de ações pessoais ou reais sobre o imóvel, além de responder pela evicção, que é a garantia de que o imóvel pertence, de fato e de direito, ao vendedor. 
3. Preço ou valor do imóvel, com as condições e prazo de pagamento, o valor pago a título de sinal ou arras, e o valor e quantidade de parcelas, datas de vencimento e critério de atualização monetária.
4. Condições e prazo de entrega do imóvel e imissão na posse pelo comprador no início do contrato. 
5. A cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato, com as sanções e penalidades pelo inadimplemento.
6. Possibilidade de cessão ou transferência dos direitos aquisitivos a terceiros, com a devida autorização do promitente vendedor. 

Necessidade de registro no cartório de imóveis: Para assegurar o direito real em favor do promissário comprador, este deve providenciar o registro da escritura de promessa de compra e venda no cartório de registro de imóveis competente, para fins de aplicação do disposto no art. 1.417 do Código Civil.

Pagamento do imposto de transmissão: A promessa de compra e venda constitui fato gerador do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, razão pela qual, se o comprador pretender registrar a escritura no cartório de imóveis, será necessário o recolhimento do imposto.

Adjudicação compulsória do imóvel: Caso o promitente vendedor não esteja presente, por se encontrar em local incerto, para assinar a escritura definitiva de compra e venda, após o pagamento integral do preço do imóvel pelo promissário comprador, este pode ingressar com uma ação judicial de adjudicação compulsória. Essa ação tem como finalidade promover a transferência da propriedade definitiva para o comprador, como assim está previsto no art. 1.418 do Código Civil: “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

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