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Escritura de Alienação Fiduciária de Imóvel

Conceito legal de alienação fiduciária: “A alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.” (Lei 9.514/1997, Art. 22).

Características e requisitos da alienação fiduciária: A alienação fiduciária é uma modalidade de contrato para aquisição de imóvel financiado, para pagamento a prazo, celebrado entre um comprador e a empresa construtora ou junto a um banco financiador. A alienação fiduciária é um pacto chamado de adjeto ou vinculado a um contrato de compra e venda, em que o comprador adquire o imóvel, mantendo a sua posse, mas transferindo a propriedade, com escopo de garantia, para o credor que financiou o negócio jurídico. Enquanto o comprador, denominado devedor fiduciante, não pagar integralmente o preço do imóvel, a propriedade fiduciária pertence ao credor fiduciário. Quando ocorrer o pagamento integral da dívida, o credor autoriza o cancelamento da garantia fiduciária e, a partir desse momento, é que o imóvel passa para o domínio pleno e exclusivo do comprador.

Modalidades de contratos de alienação fiduciária de imóvel: A alienação fiduciária pode ser constituída em duas modalidades de relação: i) a relação bilateral, entre um vendedor e o comprador, em que o próprio credor é quem financia a aquisição do imóvel, para pagamento parcelado pelo devedor; e ii) a relação trilateral, quando o financiador da compra e venda é um banco ou instituição financeira, que paga o preço do imóvel à empresa construtora, e recebe do comprador, que passa a ser devedor fiduciante, a propriedade fiduciária do imóvel em garantia do pagamento da dívida, como demonstrado nas figuras abaixo:
 
 

Instrumento da compra e venda com pacto de alienação fiduciária: A alienação fiduciária pode ser formalizada através de instrumento particular ou por escritura pública, sendo que o instrumento particular é geralmente o mais utilizado pelas instituições financeiras e pelas empresas construtoras e incorporadoras, integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário – SFI, regulado pela Lei 9.514/1997.

Constituição da alienação fiduciária: A alienação fiduciária somente se constitui com o registro do contrato ou da escritura no cartório de imóveis. Se o contrato deixar de ser registrado no cartório de imóveis no ato da operação de compra e venda com financiamento, a alienação fiduciária não se considera regularmente constituída, e será considerada como compra e venda à vista, como prevê o art. 1.084, § 2º, do Código de Normas dos Serviços Notariais e Registrais da Corregedoria Geral da Justiça de Pernambuco.

Efeitos da alienação fiduciária em garantia: Com a constituição da propriedade fiduciária, mediante o registro do contrato ou escritura no Cartório de Imóveis, ocorrerá o desdobramento da posse, tornando-se o devedor fiduciante possuidor direto e o credor fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel (Lei 9.514/1997, Art. 23). O devedor fiduciante não poderá alienar, ceder ou dar em garantia o imóvel, sem a anuência do credor, titular da garantia fiduciária.

Cláusulas necessárias da escritura de compra e venda com pacto de alienação fiduciária: Após a devida identificação e qualificação pessoal das partes, ou seja, do credor fiduciário e do comprador, devedor fiduciante, pessoas físicas ou jurídicas, que devem assinar pessoalmente ou através de procurador, a escritura de compra e venda do imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária deve conter as seguintes cláusulas e especificações:
 
  1. Descrição do imóvel, de acordo com as características, área, título aquisitivo, limites e confrontações, constantes da matrícula no cartório de registro de imóveis.
  2. Definição se o imóvel é terreno próprio ou terreno foreiro, de marinha, de propriedade da União, ou de outra entidade, pública ou privada, quando deve contar com autorização de transferência do domínio útil ou do direito de ocupação, após o pagamento do laudêmio. 
  3. Valor do imóvel, com a parte do preço pago à vista e o valor do principal da dívida resultante do financiamento, para pagamento a prazo.
  4. O prazo e as condições de pagamento do empréstimo ou do crédito do fiduciário, com a taxa de juros e os encargos incidentes; 
  5. A cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição, e a regulação do negócio jurídico pelo regime da Lei 9.514/1997.
  6. A cláusula assegurando ao devedor fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;
  7. A indicação, para efeito de venda em leilão público, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; 
  8. Cláusula dispondo sobre os procedimentos decorrentes da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, em razão do inadimplemento do devedor fiduciante.
  9. Transcrição dos documentos necessários à lavratura da escritura de compra e venda, exigíveis pela Lei Federal 7.433/1985, certidões da matrícula do imóvel, negativa de tributos imobiliários e demais débitos condominiais incidentes, se for o caso. 
  10.  Transcrição dos dados do processo de lançamento, base de cálculo e recolhimento do imposto de transmissão inter vivos.

Alienação fiduciária como modo de garantia autônoma em financiamento: A alienação fiduciária também pode ser utilizada como instrumento de garantia do pagamento de dívida, contraída para fins diversos da aquisição de imóvel. O devedor, por exemplo, já possui o imóvel quitado, mas contrai financiamento para qualquer outro fim, civil ou comercial, e oferece ao credor o imóvel de sua propriedade, que servirá como garantia do pagamento da dívida, em substituição à figura da hipoteca. Neste caso, a alienação não será pacto adjeto da compra e venda, e sim de contrato de mútuo, financiamento ou de confissão de dívida.

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