Escritura de Hipoteca de Imóvel

Conceito legal de hipoteca: A hipoteca é o direito real de garantia sobre bem imóvel e suas benfeitorias, constituída pelo proprietário em favor de credor, servindo como garantia para o pagamento da dívida. A hipoteca somente se extingue, em regra, mediante a quitação integral da dívida (Código Civil, Arts. 1.473 e 1.474)

Características da hipoteca: O contrato ou escritura de hipoteca é um negócio originário do direito romano, em que o devedor, para garantir dívida contraída, oferece em favor do credor um imóvel em hipoteca, vinculado ao pagamento. Caso o devedor não venha a pagar a dívida, o credor tem o direito de executar a garantia hipotecária, levando o imóvel a leilão público, recebendo o valor da arrematação para quitação do seu crédito.

Requisitos da hipoteca: O requisito básico ou essencial da hipoteca é que o imóvel dado em garantia pertença ou seja de propriedade do devedor, ou de terceira pessoa, com registro regular no Cartório de Imóveis (RGI). A legislação permite que um mesmo imóvel seja dado em garantia a mais de um credor, desde que ficada a ordem de preferência entre eles.

Modalidades de hipoteca: A constituição de garantia hipotecária pode ser realizada nas seguintes modalidades básicas, de acordo com o negócio jurídico principal:

1. Hipoteca em garantia do financiamento na compra e venda de imóvel: Nessa operação imobiliária clássica, o comprador adquire o imóvel do vendedor, para pagamento a prazo, e oferece o próprio imóvel financiado em garantia do pagamento da dívida. Esse era o negócio padrão no antigo Sistema Financeiro da Habitação – SFH (Lei 4.380/1964).
2. Hipoteca como garantia de pagamento de dívida ou de contrato de mútuo: O devedor, ao contratar ou contrair dívida perante um credor, geralmente banco, oferece em garantia do pagamento e quitação da dívida imóvel registrado, de sua propriedade ou de terceiro garantidor (Código Civil, Art. 1.487).

Cláusulas básicas da escritura de hipoteca: Com a identificação e qualificação pessoal das partes, do devedor hipotecante e do credor hipotecário, a escritura de hipoteca de imóvel deve conter as seguintes cláusulas básicas:

1. Origem da dívida ou do negócio jurídico entre o devedor hipotecante e o credor.
2. Descrição do imóvel, de acordo com as características, área, título aquisitivo, limites e confrontações, constantes da matrícula no cartório de registro de imóveis. 
3. Declaração do devedor hipotecante quanto à plena disponibilidade e inexistência de ônus e de ações pessoais ou reais sobre o imóvel.
4. Valor da dívida e critério de atualização monetária do saldo devedor. 
5. Preço ou valor do imóvel, para efeito de execução da garantia em leilão.
6. Previsão de autorização expressa do credor hipotecário para alienação do imóvel a terceiro ou para constituição de outra garantia hipotecária.

Necessidade de registro da hipoteca no Cartório de Imóveis: Para assegurar o direito real de garantia em favor do credor hipotecário, a constituição da hipoteca somente é válida com o seu registro no Cartório de Imóveis (RGI) da jurisdição competente (Código Civil, Art. 1.492).

Pagamento do imposto de transmissão: A hipoteca não constitui fato gerador do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI. Assim, ela pode ser registrada no Cartório de Imóveis sem necessidade de comprovação do pagamento do imposto de transmissão. Somente no caso de inadimplemento da dívida, com a venda do imóvel hipotecado em leilão, o arrematante deve pagar o ITBI para possibilitar o registro no Cartório de Imóveis, não cabendo ao credor nenhum ônus com o recolhimento desse imposto.

Diferenças entre a hipoteca e a alienação fiduciária: Tanto a hipoteca como a alienação fiduciária são modalidades de garantia real sobre bens imóveis, vinculadas ao pagamento do financiamento contratado para a aquisição imobiliária. Esses tipos contratuais, todavia, são diferenciados em razão dos seguintes aspectos:

1. Na hipoteca o imóvel permanece na esfera de propriedade do devedor, enquanto na alienação fiduciária o imóvel é transferido, com caráter fiduciário, para o credor, ficando o devedor fiduciante com direito de posse, enquanto estiver adimplente com o financiamento.
2. No caso de inadimplemento no pagamento da dívida, o credor, na alienação fiduciária, precisa, apenas, consolidar a propriedade plena do imóvel em seu nome, mediante simples averbação no Cartório de Imóveis. Na hipoteca, o credor deve promover a execução da garantia, através de leilão público. 
3. Na hipoteca, não existe necessidade de recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Na alienação fiduciária, esta somente se constitui com o recolhimento desse imposto, pelo adquirente ou pelo credor fiduciário, no caso de constituição para financiamento de dívida ou garantia de contrato de mútuo.   

Clique aqui para realizar a solicitação para a lavratura da escritura de hipoteca de imóvel