Conceito legal do contrato de permuta: A troca ou permuta é uma modalidade do contrato de compra e venda, com a diferença que o valor ou preço do imóvel não é pago em dinheiro, mas com outro bem ou coisa, móvel ou imóvel. Segundo o Código Civil (Art. 533), aplicam-se à permuta ou troca as disposições referentes à compra e venda. Em princípio, cada um dos permutantes deve pagar a metade das despesas com a realização desse negócio jurídico.
Características e requisitos da permuta: No contrato de permuta ou troca, a aquisição do imóvel é feita com o pagamento através de outro imóvel ou de qualquer outro bem. Se houver diferença de valor entre os imóveis permutados, deverá ocorrer o pagamento de diferença, denominada de torna, por parte do permutante que é proprietário do imóvel de menor valor. Ambos os permutantes respondem pela regularidade da transmissão imobiliária recíproca, com o registro das propriedades permutadas nos respectivos Cartórios de Imóveis (RGI).
Modalidades de escritura de permuta: Os contratos de permuta ou troca podem ser celebrados nas seguintes modalidades, conforme as características do negócio jurídico:
- Permuta simples: Através dessa escritura, serão objeto de permuta dois imóveis de igual valor, conforme avaliação atribuída de comum acordo entre os proprietários. A permuta simples pode ocorrer, também, se um dos permutantes for proprietário de dois ou mais imóveis, de modo que o valor da permuta será pela soma dos imóveis, diante do valor do único imóvel de propriedade do outro permutante. A permuta será simples, singular ou composta, portanto, desde que não exista torna ou diferença a ser paga.
- Permuta com torna: Nessa modalidade de escritura, são permutados dois ou mais imóveis entre os proprietários, sendo que o valor de um desses imóveis é maior que o valor de avaliação ou declarado do outro imóvel. Neste caso, o proprietário do imóvel de menor valor paga ao outro permutante uma torna ou diferença de preço, à vista, em dinheiro, para a transmissão imediata da propriedade para ambas as partes.
- Permuta de terreno por área construída: Essa modalidade de operação imobiliária é bastante comum nos processos de incorporação e construção de edifícios em regime de condomínio edilício. Ela é prevista no Art. 39 da Lei 4.591/1964 (Lei de Condomínios e Incorporações), em que o proprietário do terreno celebra com a empresa construtora uma escritura de permuta para entrega futura de unidades imobiliárias autônomas, que serão edificadas, ficando uma fração do terreno retida pelo proprietário, enquanto outra fração maior é transferida para a construtora, que será responsável pelo custeio integral da obra.
- Promessa de permuta: É o negócio jurídico de permuta para execução futura. As partes celebram um contrato preliminar, prevendo a transferência, definitiva, do direito de propriedade dos imóveis entre os permutantes, para momento posterior.
- Permuta jurídica: Quando dois ou mais proprietários de terrenos contíguos ou vizinhos necessitem efetuar o remembramento ou unificação dos seus terrenos, a legislação urbanística exige que o terreno seja de propriedade comum entre esses proprietários. Através da permuta jurídica, ou simbólica, cada proprietário realiza a transferência de uma fração mínima, por exemplo, de 1% da área do imóvel, para o proprietário do terreno vizinho que, reciprocamente, realiza a mesma operação, de modo que cada um passa a ser proprietário de uma fração mínima do imóvel vizinho, possibilitando o remembramento.
Cláusulas necessárias da escritura de permuta: Após a identificação e qualificação pessoal das partes permutantes, a escritura de permuta de imóveis deve conter as seguintes cláusulas e estipulações básicas ou essenciais:
- Descrição dos imóveis objeto da permuta, contendo as características, área, título aquisitivo, limites e confrontações, constantes da matrícula no Cartório de Registro (RGI).
- Definição se cada um dos imóveis é terreno próprio ou foreiro, de marinha, de propriedade da União, ou de outra entidade, pública ou privada, com autorização de transferência do domínio útil ou do direito de ocupação, após o pagamento do laudêmio.
- Declaração de cada um dos permutantes quanto à plena disponibilidade e inexistência de ônus e de ações pessoais ou reais sobre os imóveis, com o compromisso de responder pela evicção, que é a garantia de que os imóveis pertencem aos permutantes.
- Valor atribuído ou declarado por cada permutante ao respectivo imóvel, em moeda corrente nacional.
- No caso de torna ou pagamento de diferença em dinheiro, deve ser especificado o modo e meio de pagamento da torna, através de dinheiro, cheque ou transferência eletrônica (TED ou DOC).
- Condições e prazos de entrega dos imóveis e imissão na posse por cada permutante.
- Transcrição dos documentos necessários à lavratura da escritura de permuta, exigíveis pela Lei Federal 7.433/1985, certidões da matrícula do imóvel, negativa de tributos imobiliários e demais débitos condominiais incidentes, se for o caso.
- Transcrição dos dados do processo de lançamento, base de cálculo e recolhimento do imposto de transmissão inter vivos, que incidem sobre ambos ou todos os imóveis objeto da permuta, cabendo a cada permutante realizar o recolhimento do imposto sobre o valor de avaliação fiscal do imóvel que passará para a sua esfera de propriedade.
Necessidade de registro no cartório de imóveis: Somente após o registro da escritura de permuta no Cartório de Imóveis competente (RGI) é que se transmite a propriedade para o cada um dos permutantes. No caso de promessa de permuta, esse ato pode ser objeto de registro no Cartório de Imóveis, como assim entende a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, ainda que esse negócio jurídico não esteja expressamente previsto no Art. 167 da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos).
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