Escritura de Direito de Superfície

Conceito legal do direito de superfície: O direito de superfície é o negócio imobiliário que substituiu o antigo instituto jurídico da enfiteuse ou aforamento, extinto pelo Código Civil de 2002. No direito de superfície, ocorre o desdobramento da propriedade em dois domínios: o domínio direto, que permanece com o proprietário do terreno, e o domínio útil, que é transferido para o superficiário, que vai construir ou explorar o terreno com benfeitorias, acessões ou plantações. O direito de superfície assim é definido pelo art. 1.369 do Código Civil de 2002: “O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis”.

Características e requisitos do direito de superfície: O direito de superfície é a modalidade de negócio jurídico destinado à exploração econômica de um terreno, caracterizado como a superfície do solo. Se proprietário do terreno não tem interesse em explorar, diretamente, o seu direito de propriedade, ele pode conceder a outra pessoa, denominada superficiário, esse direito de exploração, por prazo determinado ou indeterminado, em caráter oneroso ou gratuito. O superficiário deverá, então, explorar o terreno do proprietário, titular do domínio direto, erigindo benfeitorias ou plantações, e assim usufruir do seu resultado econômico. Por exemplo, o proprietário de um terreno pode instituir direito de superfície em favor de empresa, que irá construir um centro comercial ou shopping center, devendo a empresa assumir todos os custos da construção, tendo o direito de explorar o empreendimento, pagando ao proprietário do terreno, periodicamente, uma taxa ou valor pela utilização do terreno. Ao final do prazo de concessão do direito de superfície, geralmente por longo prazo, as benfeitorias e construções passam para o domínio do proprietário do terreno.

Cláusulas necessárias da escritura de concessão de direito de superfície: Após a identificação e qualificação pessoal das partes, proprietário do terreno e superficiário, a escritura de direito de superfície deve dispor sobre as seguintes cláusulas essenciais:

1. Descrição do imóvel objeto do direito de superfície, contendo as características, área, título aquisitivo, limites e confrontações, constantes da matrícula no Cartório de Registro (RGI);
2. Declaração do proprietário quanto à plena disponibilidade e inexistência de ônus e de ações pessoais ou reais sobre o imóvel para a constituição do direito de superfície; 
3. Definição do objeto do direito de superfície, com a descrição precisa e detalhada da construção, benfeitorias, acessões ou plantações que serão implantadas no terreno, com o custo da edificação e investimentos a serem realizados pelo superficiário;
4. Estipulação do caráter oneroso ou gratuito da concessão do direito de superfície, e se oneroso o valor e periodicidade dos pagamentos pela exploração do terreno; 
5. Prazo de exploração do direito de superfície e condições de devolução do imóvel, com a incorporação das benfeitorias e acessões ao patrimônio do proprietário do terreno.
6. Transcrição dos documentos necessários à lavratura da escritura de concessão do direito de superfície, exigíveis pela Lei Federal 7.433/1985, certidões da matrícula do imóvel, negativa de tributos imobiliários e demais débitos condominiais incidentes, se for o caso.
7. Transcrição dos dados do processo de lançamento, base de cálculo e recolhimento do imposto de transmissão inter vivos, incidente sobre a transmissão do direito real de superfície, que deve corresponder a 50% do valor venal do imóvel. 

Necessidade de registro no cartório de imóveis: Somente após o registro da escritura de concessão de direito de superfície no Cartório de Imóveis da jurisdição (RGI) é que se transmite o direito real para o superficiário, ficando assim limitado o direito do proprietário do terreno.

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